[克而瑞]细数2019年那些“凉凉”的土地

2020-02-04 10:50:13

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-02-04
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

  2019年虽然商品房市场上行惯性仍在,但土地市场已经先一步迎来了变化,房企购置土地面积同比大幅下滑,土拍热度也持续低位。在“三稳”日渐下沉、叠加信贷收紧的行业大环境中,地块底价成交、流拍成为土地市场中的常见现象。

重庆福利彩票_[官网首页]  在此背景下,为了给各城市土地市场“测温”,本文首先对2019年的土地市场进行了宏观测评,然后在研究各城市市场热度分化情况的基础上,分析流拍、底价成交土地的共性特征;并进一步联系典型城市,来具体分析土地市场供求双方的价格预期差距,以此探寻土地流拍的内生原因及发展趋势,为企业年度发展计划的制定提供参考,最后对流拍和底价成交的典型地块进行特征总结,并对典型城市未来土地市场做出趋势性预判。

  01 市场综述:市场下半年土拍热度趋冷  溢价率探底、流拍率回高位

  2019年,土地市场的指标变化比行业整体来的更快一些。与依旧保持上涨的商品房成交金额不同,房企购置土地面积已经先行进入下行通道,2019年,在三四线市场景气回落,房价增速放缓的情况下,土地市场成交规模也停止了上升趋势,全年土地购置面积2.58亿平方米,同比下降11%,再度进入下行通道。

  反应市场热度的溢价率、流标率等指标持续走弱,2019年的最后四个月,土地溢价率均低于10%,重新回到了历史低点。底价成交的现象也愈发常见,特别是下半年,受银根快速收紧、土地出让条件变化的影响,越来越多的土地以底价成交,如11、12月,均有超过六成的土地在以底价成交。同时,土地流拍现象也在下半年明显加剧,下半年来的流拍率基本都在12%以上。虽然随着流拍现象的增多,部分城市加大了优质宅地供应,但资金层面仍然紧张,并且仅有少部分城市降低竞拍门槛,房企拿地积极性并没有明显提升,年末流拍率仍然在高位。

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  02 城市表现:典型城市地市“冰火两重天”  合肥流拍与高溢价齐现

重庆福利彩票_[官网首页]  土地成交建面在减少的同时,成交结构也发生了相应变化。受自然资源部4月份出台的分类调控政策影响,多数住宅消化周期较高的三四线城市减少了土地供应;另一方面也和三四线城市楼市表现平平有关,多数房企对一二线土地的关注度明显提升。就全年数据来看,一、二线城市2019年的成交量比例达到24%,较2018年提升了2个百分点。不过,从底价成交比例和流拍率来看,这些城市地市却呈现“冰火两重天”。

  对128个城市底价成交的土地占比进行统计分析,结果发现,青岛、郑州等城市土地底价成交的占比均超85%,土地市场陷入一潭死水;不过,部分城市土地市场仍然存在暖意,福州、温州、石家庄等12个城市底价成交比例均低于3成,合肥、太原等城市底价成交比例甚至不足10%。

  而结合流拍率来看,较为有意思的是,石家庄、合肥这样的“高热”城市,土地流拍率超过20%,排在前列,成为流拍的“重灾区”。重庆福利彩票_[官网首页]究其原因,以合肥为例来看,合肥流拍地块往往有较多的配建要求,而在资金紧张、市场下行双重压力下,品牌房企对高要求配建用地有较大抗性,同时2019年8月合肥又有土拍新政出台,合肥的土地市场降温明显,多宗地块撤牌、流拍。

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  03 特征分析:高单价地块更受市场关注  底价成交占比较小、流拍率也更低

  那么,这些底价、流拍土地分别有什么共性特征呢?接下来,我们从规模、总价、单价、区位等多个方面来分析底价成交土地和流拍土地的特征。

  1、底价成交:在低总价、低单价土地中,底价成交同样常见

  首先,就底价成交情况来看,在银根收紧下,高价地块由于需要比较大的资金来撬动,因此往往以底价成交。但并不是越便宜的地越好卖,低总价、低单价的偏远地块底价成交现象均较为普遍,如总价在小于5亿元、单价在小于2000元/㎡的地块,多于三分之二的土地都以底价成交。究其原因,主要是因为低总价土地意味着可开发规模普遍较小,低单价意味着区位比较差,在当前在房价上升速度趋缓、融资难度高企的情况下,房企难以在房地产开发中获得足够的发展红利,自然拿地意愿也不高。

  反倒是单价较高(1-2万元/平方米)、总价适中(2-20亿元)的地块关注者更多,这些地块大多位于一二线城市的优质区域,如广州增城、杭州萧山余杭、南京江北新区、宁波鄞州等,板块竞争适当充分或价值已部分兑现、地块体量适中,是土地竞拍者真正的“心头好”。

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  2、土地流拍:高单价、高总价地块反而流拍率较低

  与底价成交情况不同,就流拍情况来看,高单价、高总价地块流拍率较低,如总价在50亿元以上的地块流拍率仅为7%,低总价、高单价地块流拍率较高。

  一方面,是因为高总价地块与城建发展全局的关联度更高,地方主管部门更加重视;另一方面,高单价也意味着这些地块的往往位于一二线城市的优质区域,土地价值相对较高,房企拿地意愿也比较强烈,因此流拍率相应也更低一些。而低总价、高单价地块如总价在2亿元以下,楼板底价高于1万元/㎡的地块,流拍率高达24%。重庆福利彩票_[官网首页]这类地块大多来自与义乌、金华、台州等浙江三线城市,均为分割为小体量的低密住宅或商办用地,且区位相对一般,相似供应较多,而市场需求相对有限,流拍率较高也在情理之中。典型如金华前仓镇供应了14幅宅地,现状被农田包围,结果全部流拍。

  但最值得关注的,还是总价在20-50亿元,楼板底价在0.8-1万元/㎡的地块,也是流拍的“重灾区”。重庆福利彩票_[官网首页]这类地块大多是二线城市近郊的大体量宅地,相关出让条件较为严苛,拿地性价比较低,如武汉商务、天津2019-14等地块均在此列。

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  04 总结:地价越便宜越不被看好  济南、保定等城市仍可继续观望拿地机会

  经过上文对2019年来重点监测城市底价成交及流拍地块的出让底价、楼面底价、出让规模、以及区位特征等指标进行梳理,能够得出:尽管当前融资仍然保持高度收紧,但条件优质的高总价地块仍然能够成功出让,反而是那些地价比较低的土地更容易遭遇流拍。

  而就城市层面来看,在128个城市中我们结合各城市的地市成交规模、市场热度等选定了40个较为典型的城市,并以各城市的流拍率、底价成交率、2019年下半年月度流拍率变化为主要指标,结合房地价差、土拍附加条件严苛程度等其他因素对其做出了评价。整体而言,大部分城市当前都存在一定的拿地机会,仅有少部分城市如长春、济南、保定、肇庆等则仍需观望。

  分能级来看,一线城市出于控房价的目的调控政策仍然从严,实际上土地出让门槛不断提升,除广州外,其他三市的房地价差都在缩小。2019年下半年由于土地流拍频发,北京、上海、广州等均降低了土地出让门槛,但随着年末土地流拍的逐渐缓解,土地供应有了一定的保障,政府也难以再下调地块出让门槛,反而会因控制地市过热而提升出让门槛、增加竞拍条件。因此,当前可择机抄底优质地块。

  二线城市则出现明显分化,杭州、苏州、南京等热点城市在大规模的购房需求保障下土地市场一直表现较好,拿地风险相对较小;合肥、南宁、武汉、成都等此前热度比较高的城市经历了下半年市场的降温后,政府应对流拍迅速调整了供地策略,当前市场上不乏一些“性价比高”的优质地块,房企可择优录取;而长春、济南、石家庄等地年末流拍不降反升,可见政府与市场仍需要磨合,当前可继续观望。

  重点关注的三四线城市分化同样显著,大部分城市如佛山、东莞、无锡、常州等均可择优拿地,但对于保定、肇庆、清远等城市,当前并不建议进入拿地。虽然这些城市享有规划概念释放的利好,长远来看市场前景相对大多数三四线城市而言仍然比较好,但近两年这些城市的楼市表现不佳,如保定房价出现明显回调,拿地盈利空间缩窄,因此仍然需要观望。

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