[中泰证券]二手房成交回暖,部分城市政策有所松动

倪一琛2020-01-13 11:48:41

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-01-13
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:中泰证券

  行业跟踪:

  一手房:成交环比增速-12.51%,同比增速13.69%(按面积)

9570.com_【官方首页】-澳门金沙  本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积434.12万方,环比增速-12.51%,同比增速13.69%。其中,一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-12.71%,-6.57%,-25.13%;同比增速分别为22.95%,38.61%,-25.68%。

  二手房:成交环比增速21.18%,同比增速49.78%(按面积)

  本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积133.90万方,环比增速21.18%,同比增速49.78%。其中,一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为8.54%,32.56%,12.14%;同比增速分别为151.74%,29.47%,2.12%。

  库存:可售面积环比增速-1.55%(按面积)

9570.com_【官方首页】-澳门金沙  本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5919.61万方,环比增速-1.55%,去化周期32.62周。其中,一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-1.43%,-2.01%,0.18%。9570.com_【官方首页】-澳门金沙一线、二线、三线去化周期分别为44.93周,24.40周,29.47周。

  10个重点城市推盘分析

  (2019年12月30日至2020年1月5日)重点城市共开盘41个项目,合计推出房源11158套,其中一线城市开盘3298套、占比29.56%;开盘项目平均去化率达到64%,其中二线城市平均去化率为62%。

  投资建议:本周,我们高频跟踪的40大中城市一手房成交环比增速-12.51%,同比增速13.69%;二手房成交环比增速21.18%,同比增速49.78%,市场成交量同比上升;重点城市去化率为64%,较上周下降6%。

  政策方面,我们认为未来房地产政策的主要特点是“稳”字当头以及各地政府“灵活掌控”,从行动上看,广州、上海放宽共有产权住房申购条件,武汉长江新城取消二手房限售政策都是政策在边际改善的表现;从目的上看,“稳房价、稳地价、稳预期”不是要打压行业,而是要落实长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。未来各地政府将“灵活掌控”,在尽可能完成经济增长目标的前提下,同时兼顾环保、降杠杆、保就业和抑制资产泡沫,寻求动态平衡,这意味着未来地方政府在房地产政策的把握上有更多的自主权。9570.com_【官方首页】-澳门金沙在“扶贫”、“保就业”为先,政府财政压力加剧的背景下,部分城市的房地产政策将会有边际松动,“因城施策”将会延续,但仍然不会出现过去所见的大幅放松。

  配置建议:地产股投资的长期回报来自于业绩的增长。在当前时点下,重点房企的估值在底部徘徊,且中枢较为稳定;保守估计,若当前估值作为基准维持不变,未来一到两年地产股的业绩增长仍能提供确定性较强的投资回报。

  另外,地产股向上弹性或来自于政策宽松预期加强,以及中长期龙头的比较优势进一步加强。9570.com_【官方首页】-澳门金沙短期来看,70城房价同比增速自2019年4月小阳春的高点以来,持续回落,房价整体转负压力骤显,2020年政策明显放松的概率进一步加大。9570.com_【官方首页】-澳门金沙中长期来看,龙头房企的比较优势不只体现在拿地、融资等生产资料上,“房住不炒”成为常态后,商品房回归消费属性,“品牌”和“渠道”的优势进一步凸显。推荐受益于集中度持续提升,在行业下行期存大量整合机遇的行业龙头:万科、保利、融创中国;及致力于降杠杆、提分红、优化内控的成长一线:华夏幸福、旭辉控股集团。

  风险提示:房地产行业调控政策超预期波动以及资金面宽松不及预期。

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