[太平洋]2003年前后的房企融资调控

徐超2020-02-03 14:38:52

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-02-03
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:太平洋

  报告摘要

  要理清非典前后的房地产融资调控政策,肯定要从 1998 年开始 说起。这一年是住房商品化元年。

其它彩票_[开户赠金]  1998 年前后,中国面临的内外部环境十分复杂。受前一轮宏观调 控惯性影响,中国经济处于通缩状态。其它彩票_[开户赠金]此外百年不遇特大洪水的 影响,以及国企改革短期内造成大量员工“下岗分流”或失业, 种种不利因素在这段时间集中爆发,严重抑制了国内需求。与此 同时,自 1997 年下半年开始,亚洲金融风暴在中国周边国家一 一发作。其它彩票_[开户赠金]1998 年 8 月 5 日,索罗斯开始狙击港币,香港股市大幅 下跌,随后香港政府在朱镕基总理的支持下,携巨额外汇基金救 市。1999 年 5 月 8 日凌晨,美国导弹袭击了中国驻南联盟大使馆, 中美关系严重恶化。2000 年 4 月开始美国互联网泡沫破裂,此后 陷入经济衰退,我国出口也因此受到拖累。

  在外患不断,内需疲软的大背景下,房地产成为刺激国内需求的 重要抓手之一。1998 年 5 月 9 日,中国人民银行颁布了《个人住 房贷款管理办法》,鼓励商业银行开展住房抵押贷款业务,最低 首付比例要求为 30%,最长贷款年限为 20 年。1998 年 7 月 3 日, 国务院正式发布《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房 建设的通知》,该通知决定自 1998 年下半年开始停止住房实物 分配,正式开启了住房商品化时代。其它彩票_[开户赠金]1998 年 7 月 20 日,国务院 颁布《城市房地产开发经营管理条例》,规定房地产开发项目资 本金占项目总投资的比例不得低于 20%。1999 年 2 月 23 日央行 发布《关于开展个人消费贷款的指导意见》,将个人住房贷款最 低首付比例从 30%降至 20%。

  在鼓励按揭贷款和取消福利分房等一系列政策措施的推动下,房 地产投资持续保持较快的增长速度,居民住房消费得到有效启 动,呈现供求两旺的发展势头。房地产业及其所带动的上下游相 关产业的快速发展对拉动经济增长作出了重要贡献。但是,局部 地区出现了房地产投资增幅过大、房价增长过快等问题。为防止 出现新的房地产“过热”,2002 年 8 月 26 日建设部等六部委联合发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展 的若干意见》,要求对四证不全的房地产项目,商业银行不得发 放任何形式贷款;对资本金达不到规定标准、拖欠工程款的房地 产开发企业,不得审批或同意其新开工项目。

  2003 年 1 月,中国终于告别连续 14 个月 CPI 同比负增长或零增 长的通货紧缩态势。为抑制房地产投资过热并防范金融风险, 2003 年 6 月 5 日,央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管 理的通知》(“121 号文”)。121 号文实际上体现了当时的监 管理想,如果当时 121 号文能够得到认真落实的话,之后房地产 行业可能会发展得更为健康。121 号文主要提出了以下监管要求:

  1、商业银行对房地产开发企业申请的贷款,只能通过房地产 开发贷款科目发放,严禁以流动资金贷款及其他形式贷款 科目发放。商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交 土地出让金的贷款。自有资金(指所有者权益)占项目总 投资额的最低比例提高至 30%(此前为 20%)

  2、商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房 地产开发项目。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能 将获得的流动资金贷款用于购买施工所必须的设备(如塔 吊、挖土机、推土机等)。

其它彩票_[开户赠金]  3、商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个 人住房贷款。

  可惜由于 2003 年上半年非典事件的利空效应改变了决策层对于 2003 年宏观经济增速的预期,决策层希望借助房地产行业来托底 经济。其它彩票_[开户赠金]2003 年 8 月国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续 健康发展的通知》(18 号文),首次提出“房地产业关联度高, 带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续 健康发展,是促进消费,扩大内需,拉动投资增长,保持国民经 济持续快速健康发展的有力措施”,并提出“对符合条件的房地 产开发企业和房地产项目,要继续加大信贷支持力度”。国务院 18 号文的基调跟央行 121 号文不一致,因此央行 121 号文的很多 内容实际并没有落实下去。

其它彩票_[开户赠金]  事后来看 2003 年中国的经济增速其实并没有受到太大的影响, 全年 GDP 增速达到 10%,是 1997-2003 年间增长最快的年份。主 要是由于“中国制造”的外贸强劲拉动和以房地产为龙头的内需 市场的旺盛。由于抑制经济过热的政策没有及时推出,叠加美伊 战争导致国际油价迅速飙升,从 2003 年四季度开始,国内 CPI开始快速攀升。2003 年底政策开始转向,2003 年 11 月底,中央 经济工作会议把“盲目投资、低水平重复建设”“盲目兴办各类 开发区,信贷投放偏快”等作为“局部苗头性的问题”进行风险 警示。随后又连续出台针对钢铁、水泥、电解铝等行业的调控政 策,铁本项目被查处。

  到 2004 年 4 月 27 日,房地产行业也成为调控的对象。国务院发 布《关于提高钢铁等固定资产投资项目资本金比例的通知》,将 房地产开发项目的最低资本金比例进一步提高到 35%。2004 年 9 月 2 日银监会又发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》,重 申房地产开发项目资本金最低比例为 35%; 同时规定住房按揭 贷款借款人的月房产支出与收入比不得超过 50%。

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