孙宏斌:认清房地产新形势

白若凌2019-11-28 13:56:28来源:中国房地产金融

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  “从国家经济政策层面来看,改变经济过度依赖房地产的发展模式,已经上升到国家政治高度和中长期战略选择。k3彩票_[开户赠金]”融创中国董事长孙宏斌表示,要理解理解这次调控, “有人问房地产何时能够放松,我说不大可能。”

  融创中国董事长孙宏斌,近日出席民生银行不动产金融年会时做出上述表示。一向“敢言敢语”的孙宏斌,针对房地产行业现状、当下机会和未来发展方向明确提出了自己几点思考,并对房地产形势做出了新的预判。

  认清地产新形势

  今年 7 月,中央政治局会议再次强调“房住不炒”的定位,同时增加了“不再把房地产作为短期刺激经济的手段”的表述,这给房地产调控及房地产市场的发展定了一个基调。

k3彩票_[开户赠金]  “房地产行业及相关行业占 GDP 的 30%,卖地收入加上房地产行业税收收入,占整个财政收入的 40%。k3彩票_[开户赠金]地产行业的贷款占信贷 28.9%,加上用房地产做抵押的其他行业贷款占到50%。房地产这个行业太重要了,占用了社会资源已经太多。”孙宏斌当天表示,改变经济过度依赖房地产, 已经上升到国家政治高度和中长期战略选择,要理解此次调控。“开发商要认清房地产市场新形势,以稳为目标、严厉的房地产调控和监管措施, 更加系统性和全方位,将会中长期持续下去。”

  在“房住不炒”的背景下,房地产调控升级到“一城一策”的调控方式,“分类调控,一城一策”。k3彩票_[开户赠金]今年上半年,全国各城市房地产调控政策出台次数高达 251 次。k3彩票_[开户赠金]部分热点城市房价有所抬升的现象,也升级了调控政策。

  孙宏斌认为,2016 年 10 月以来的房地产调控,房地产行业中有相当部分企业误判了调控形势。“很多人以为 2017 年两会之后会放开限价,结果没有放开。k3彩票_[开户赠金]认为 2018 年两会之后会放开,还是没有放开。一直到今天,已经是第四个年头。” 孙宏斌多次强调理解政策形势,此次调控的是中长期。

  在这种调控大背景下,控制好速度、规模、负债至关重要。

  今年 5 月以来,房地产企业融资渠道持续收紧,房地产信托、境内外发债相继出现政策收紧。银保监会主席郭树清在 2019 年陆家嘴论坛上表示,要防止房地产企业融资过度挤占银行信贷资源。

  孙宏斌表示,融资端面临总量控制和合规性监管的持续收紧。他认为房企依赖大幅增加负债的增长模式在未来的空间将越来越小,将更多依赖经营现金流和股本资金发展。

k3彩票_[开户赠金]  关于房企规模问题,孙宏斌说, 未来城市化还有很大的提升空间,今年大概是 16 万亿元,这个规模大概还会保持很多年。

  “行业到目前 15 万亿元量级的时候,从增量市场往存量市场转变, 这个存量不是指二手房存量、增量, 是房企手握的存量开发资源。”孙宏斌说,2007 年 3 亿元规模到 2018 年15 万亿元规模,这中间涨了 5 倍,但是未来保持 15 万亿元的规模发展, 房企就开始难做了,从抢增量到抢存量,这其实是一个特别大的变化。

  孙宏斌认为,当前形势下不能有侥幸心理,房地产调控会持续很长的时间。

  融创的选择

  虽然如孙宏斌所言,但是融创今年以来的并购步伐未有停歇。在融创超 40 亿元接盘李嘉诚旗下大连市西岗项目交易之后,孙宏斌解释了融创如何思考与选择。

  孙宏斌提到三点:一是低成本土地储备是优势。k3彩票_[开户赠金]二是品牌、产品、服务是综合竞争力。三是坚定地布局消费升级,像文旅、文娱、教育、医疗、大健康等。

  孙宏斌认为,综合竞争力强、均衡全面的房企将在存量市场竞争中更有优势,获得更多发展机会。

  “综合能力第一要素,房企库存有问题,就说不上综合竞争力。因为有库存很麻烦,房地产挣点钱很难,亏钱特别容易。要是挣一个亿的话特别难,但是亏一个亿特别容易。挣钱以后一堆事,亏钱之后什么都没有。”孙宏斌说,如果库存有问题, 土地储备布局不对或者贵了,那基本上就是别说综合竞争能力了,就是能不能活着。

  “提高我们的综合竞争力,还要看布局和土储质量,因为这个行业分两段,前段投资,后段做产品,投资做错了的话,做什么产品都亏钱,所以布局和土储很重要。”孙宏斌说。

  孙宏斌认为,融创当前要持续降低负债率。“我们有一个综合的负债率目标,我们希望负债总额能够下降, 由于利润的大幅增加、销售额的增加, 负债率很快降下来。”

  融创发布销售公告显示,今年前 10 个月,融创在中国房地产企业销售额榜单上排名第四,累计实现合同销售金额约 4339.2 亿元,同比增长约 17%;合同销售面积约 2970.7万平方米,合同销售均价约 14610 元/ 平方米。

  融创中国的中期业绩报告披露, 今年下半年有超过 420 个项目在售,总可售资源超过 5700 亿元,其中超过 80% 的可售资源位于一二线城市,上述可售资源将支持融创 5500 亿元销售目标的达成。

  关于在消费升级上的布局,孙宏斌说:“我们坚定地布局消费升级, 像文旅、文娱、教育、医疗、大健康等等。这属于房地产 +,布局这些就是布局将来。这方面的布局主要是为了五年以后、十年以后的事。因为眼前都挺难挣钱的。我们要从容、稳健,还是要讲规模、讲高质量增长。”

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